Algemene onderhandel tips
Onderhandelen is geen proces waarbij twee personen van elkaar profiteren, het is een proces waarbij uiteindelijk twee partijen winnen. Uw koper koopt zijn droomhuis en u krijgt een acceptabelel prijs. Wees altijd voorbereid op het onverwachte als de koper een voorstel doet waarover u nog nooit heeft nagedacht. Bekijk dan rustig de voors en tegens voordat u er op reageert. Over het algemeen geldt dat als de koper een bod of voorstel doet, u dan even een wachttijd neemt. Kom nooit meteen met een tegenvoorstel. U kunt de koper beter op een later tijdstip terug bellen.
Wees nooit bang iets te vragen, spreek rustig en duidelijk en zorg dat u nooit onzeker overkomt. Doe met ieder voorstel alsof dit het laatste voorstel is wat u doet.
Koopoptie
Als een kandidaat serieuze interesse heeft om uw huis te kopen maar hij vraagt nog wat bedenktijd, kunt u overwegen hem een optie te verlenen. Meestal zijn de onderhanelingen al in een vergevorderd stadium en bent u het over de prijs eens. Met een optie verklaart u dat u gedurende een bepaalde periode het huis niet aan iemand anders mag verkopen. Dat betekent niet dat u niet met andere gegadigden mag onderhandelen: u kunt zelfs een tweede of derde optie afgeven. Vermeld dan wel duidelijk op de optie dat dit een tweede optie is en dat er pas gebruik van kan worden als de eerste aspirant koper afziet van zijn recht tot koopvan het huis. Er is geen standaardperiode voor een optie. Vaak wordt er een optie verstrekt in afwachting van een bouwkundige keuring. Geeft de aspirant koper voor het verstrijken van de afgesproken periode aan dat hij het huis niet wil kopen, laat hem dit dan schriftelijk bevestigen.(u kunt een voorbeeld van een optie en een model voortijdige opzeging op deze pagina downloaden)
Als u geen makelaar hebt ingeschakeld voor de verkoop van uw huis, kunt u met meerdere mensen tegelijk onderhandelen. Dit is echter niet gebruikelijk en kan tot vervelende situaties leiden u kunt het niet aan twee kopers tegelijk verkopen . Het is verstandiger om, als u serieus aan het onderhandelen bent, dit aan de volgende kandidaat mee te delen en met hem af te spreken dat u contact met hem opneemt zodra u uit de onderhandeling bent. Makelaars zijn over het algemeen verplicht om eerst met de eerst biedende uit te onderhandelen alvorens met de volgende verder te gaan over het verkopen van het huis . Het is natuurlijk wel zo dat als u een tweede bod krijgt wat boven het eerste bod ligt, u daar uw tegenbod op kunt aanpassen. Ook kunt u aan de eerste bieder meedelen dat als hij binnen bijvoorbeeld twee dagen niet heeft gereageerd, u verder gaat onderhandelen over het verkopen met de tweede bieder.
De afspraken die u maakt moet u later wel kunnen nakomen. Zolang u niet hebt gereageerd op het bod van de koper, kan hij dit intrekken. Daarbij geldt wel dat hij geen termijn aan het bod heeft gekoppeld, anders moet hij die termijn nakomen.
Per 1 september 2003 is een mondelinge koopovereenkomst niet meer bindend. Volgens de wetgever is de koop pas gesloten als deze schriftelijk is vastgelegd. Geef de aspirantkoper dan ook tijdig het model koopcontract dat u wilt gaan gebruiken.
Wat is bij de koop inbegrepen
Leg altijd schriftelijk vast welke roerende zaken bij de koop zijn inbegrepen. De koper kan anders het idee hebben dat hij zaken koopt die u buiten de koop wilt houden.(Denk bijvoorbeeld aan parketvloeren of schuurtjes die demontabel zijn ) Als regel geldt dat zaken die zodanig aan het huis vastzitten dat losmaken zonder beschadigen niet mogelijk is, bij het huis horen. Maar sommige zonder beschadiging los te maken zaken, zoals speciaal op maat gemaakte zaken die alleen passend zijn in de woning, behoren tot de woning. Als u met de verkoop van het huis ook roerende zaken zoals gordijnen of vloerbedekking verkoopt , moeten deze zaken apart in het koopcontract vermeld worden. De koper hoeft hierover geen overdrachtsbelasting te betalen.
De overdracht
Bent u het eens geworden over de prijs van het huis , dan moet ook nog de datum van overdracht worden vastgesteld. Denkt u hier vooral goed over na. Als u al een ander huis heeft gekocht wat u over drie maanden moet betalen, is het zaak de overdracht omstreeks dezelfde tijd te laten plaatsvinden. U hoeft dan immers geen dubbele lasten te betalen. Moet u nog een ander huis kopen, dan is het zaak om de overdrachtsdatum wat verder weg te kiezen. Leg op de datum van overdracht de meterstanden van gas, water en electra vast. Bij de meeste nutsbedrijven zijn hier speciale formulieren voor te krijgen. Mocht u in de problemen komen door de gekozen overdrachtsdatum, bijvoorbeeld omdat het nieuwbouw huis nog niet is opgeleverd, dan kunt u aan de wederpartij om uitstel vragen. Mocht deze daar aan mee willen werken dan is het de gewoonte dat eventuele kosten voor rekening komen van de vragende partij. Die schade kan bijvoorbeeld zijn dat de toekomstige woonlasten lager zijn dan wat er nu wordt betaald of dat de hypotheekofferte moet worden verlengd.
De sleutel verklaring
Vaak komt het voor dat de koper al voor de overdracht wil beginnen met het opknappen van het huis. Bent u al naar uw nieuwe huis vertrokken en staat het huis leeg? Via een sleutelverklaring kunt u de koper toestemming geven om bepaalde werkzaamheden vast uit te voeren. In principe kunt u de koper toestemming geven tot iedere vorm van verbouwing. Meestal wordt er alleen voor kleine werkzaamheden toestemming verleend. Via de sleutelverklaring regelt u wat er gedaan mag worden en het vrijwaardt u tegen eventuele beschadigingen indien die op mochten treden.
Zeer belangrijk is wie het pand verzekert tijdens deze periode. De opstalverzekering vergoedt niet altijd de schade die wordt veroorzaakt door de aspirant koper. Tijdens deze periode informeer u hier tijdig naar bij uw verzekeringsmaatschappij.
Laat uw verzekering altijd doorlopen tot een dag na de overdracht bij de notaris
Renteverlies
Zolang de transportakte niet is ingeschreven bij de registers blijft de koopsom bij de notaris. Dit betekent renteverlies voor de verkoper, immers zijn hypotheek is nog niet afgelost. Zorg daarom altijd dat de overdracht uiterlijk op woensdag plaatsvindt, anders betaalt u rente over het weekend.
Het koopcontract
Is de overeenstemming bereikt over het verkopen, dan komt het ogenblik waarop we het koopcontract kunnen gaan invullen en ondertekenen. Samen met de verkoper bepaalt u bij welke notaris de akte van levering wordt gepasseerd (neemt u even contact met deze op om te vragen of de datum die u heeft uitgezocht nog vrij is.) De keuze van de notaris ligt in principe bij de koper van het huis. Heeft u een website laten maken bij ons, dan zit in het pakket welk u heeft ontvangen een modelcontract van de Vereniging Eigen Huis met daarbij een handleiding. Heeft u dat niet, dan kunt een contract downloaden op deze site. Het is niet verplicht om dit modelcontract te gebruiken. Als u een makelaar in de arm hebt genomen kan het zijn dat u een ander contract krijgt aangeboden. Het is wel aan te raden om dit contract goed te vergelijken met het modelcontract. Teken in ieder geval nooit iets voordat u volkomen duidelijkheid heeft over inhoud en betekenis van het contract.
Vroeger was een mondelinge overeenkomst rechtsgeldig. Dit is per 1 september 2003 afgeschaft voor consumenten die een "tot bewoning bestemde onroerende zaak kopen". Dit geldt niet bij de koop in een bewonersvereniging of een vereniging van eigenaren, een bedrijfspand of bij koop op een veiling.
Bedenktijd
De bedenktijd geldt alleen voor de koper van het huis en geldt voor drie dagen. Van die drie dagen moeten er twee werkdagen zijn. Bijvoorbeeld op vrijdag tekenen u en de koper de overeenkomst en op zaterdag gaat de bedenktijd in. Maar dat is geen werkdag. Maandag en dinsdag zijn de eerstvolgende werkdagen. De koper heeft dus bedenktijd tot dinsdag 24.00 uur.
Bankgarantie
U kunt aan de koper een bankgarantie vragen, meestal is dat 5 of 10 procent van de koopsom. De bankgarantie wordt soms vervangen door een waarborgsom. De koper moet dan bij de notaris het bedrag storten in depot.
Ontbindende voorwaarde
Als de koper nog niet zeker weet of hij de financiering rond kan krijgen, wordt dit meestal als ontbindende voorwaarde opgenomen.
Dit biedt de koper gedurende een bepaalde periode de mogelijkheid om de koop alsnog te ontbinden indien de koper de financiering niet rondkrijgt. Spreek hier wel een termijn voor af. Andere ontbindende voorwaarden kunnen zijn; het verkrijgen van een huisvestingsvergunning of de uitslag van een bouwtechnische keuring.
Toestemming echtgenoot
Bent u getrouwd, dan is toestemming nodig van de echtgenoot vvor de verkoop. Het maakt niet uit of u de woning gezamenlijk of alleen bewoont. Ook maakt het niet uit of u op huwelijkse voorwaarden of in gemeenschap van goederen bent getrouwd. Als toestemming ontbreekt, dan kan de echtgenoot in principe de overeenkomst vernietigen. Samenwonenden hoeven geen toestemming te verlenen, tenzij in de samenlevingsovereenkomst hiervoor aparte bepalingen zijn opgenomen. Heeft u het huis gekocht samen met een partner, dan is wel toestemming van beiden vereist.
Inschrijven Kadaster
De koper heeft op grond van de wet het recht om de koop in te laten schrijven in het kadaster, hiermee kan hij verkomen dat er beslag op het huis wordt gelegd, Als de koper dit wenst bent u verplicht hieraan mede te werken. Dit kan de notaris voor u verzorgen. |
